IMPOSTE DA VERSARE
Quando si stipula un rogito l'Erario ne beneficia in termini economici. In genere quello fiscale è il costo accessorio più rilevante connesso a un passaggio di proprietà. Tutte le imposte sono a carico di chi compra.
Và rilevato che queste imposte si calcolavano fino alla fine del 2005 esclusivamente sulla base del valore dichiarato al rogito; e, poiché veniva dichiarato un valore d’acquisto sempre inferiore a quello realmente pagato, scattavano i controlli fiscali quando detto valore era inferiore a quello desunto dalla rendita catastale moltiplicato per un certo fattore. Allo scopo di evitare quest’eventualità, il comma 612 dell’art. 1 della Finanziaria 2006 disponeva che, come valore delle SOLE compravendite di abitazioni (e relative pertinenze), potesse essere dichiarato il valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente come di seguito illustrato:
Categoria del Fabbricato
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Valore CATASTALE dell'immobile
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A - B - C (con esclusione di C/1 ed A/10)
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Rendita catastale x 126,00
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Prima casa
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Rendita catastale x 115,50
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C/1 - E
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Rendita catastale x 42,84
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D - A/10 (D se e' stata attribuita la rendita)
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Rendita catastale x 63,00
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La nuova tassazione si applicava a condizione che :
- le parti contraenti lo richiedessero espressamente nel rogito;
- si trattasse di una compravendita tra «privati» (non rientrano quindi le imprese);
- oggetto di compravendita fosse una abitazione (e relative pertinenze). Quindi questo concetto non si applicava alle compravendite di terreni (agricoli o edificabili), di uffici, di negozi, di opifici e insomma di tutto ciò che non rientri nel concetto di «abitazione», per le quali il valore dichiarato deve coincidere con quanto effettivamente versato.
AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
Come si è accennato, un acquisto agevolato beneficia di una tassazione assai più contenuta rispetto ad uno normale. Queste agevolazioni si ottengono se ci si trova nelle seguenti condizioni, secondo quanto dettato dal DPR 26 aprile 1986, n. 131:
-La casa non deve essere classificabile come "di lusso" (ved. caratteristiche delle abitazioni di lusso);
-L'immobile deve essere nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività l'impresa da cui dipende;
PS: lo schema suindicato e' valido SOLO per compravendita immobiliare. In caso di trasferimenti immobiliari per Successione e Donazione, infatti, le imposte dovute sono di diversa entita'. Cliccando qui, accederete alla relativa tabella (in PDF).
Quanto detto è riassumibile nel seguente schema (tratto da: progetto-casa.it):
Sintetizzando, a carico dell'acquirente ci sono queste imposte:
Imposta di registro. Se a vendere è un privato o un'impresa diversa da quelle che vendono con Iva: l'imposta di registro è del 3% sul valore dichiarato se l'acquirente ha diritto alle agevolazioni prima casa; del 7% se invece non ha diritto alle agevolazioni.
Imposta ipotecaria. Se a vendere è un privato o un'impresa cui non applica l'lVA: l'imposta ipotecaria e' pari a 168 euro quando l'acquirente ha diritto alle agevolazioni prima casa; negli altri casi e' pari al 2% del valore dichiarato. Se a vendere e' un'impresa, l'imposta ipotecaria ammonta a 168 euro.
Imposta catastale. Se a vendere è un privato o un'impresa cui non applica l'lVA: l'imposta catastale e' pari a 168 euro quando l'acquirente ha diritto alle agevolazioni prima casa; negli altri casi ammonta all'1% del valore dichiarato. Se a vendere e' un'impresa, l'imposta catastale ammonta a 168 euro.
PS: Solitamente imposta ipotecaria e catastale sono considerate contemporaneamente: così nei casi suddetti di applicazione del tributo fisso di 168 euro ciascuno, si ha che complessivamente, per queste due imposte, van versati 168+168=336 euro.
I.V.A. Viene pagata solo nel caso in cui a vendere sia l'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile, a patto che tale vendita avvenga ENTRO 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori.
L'aliquota IVA è pari al 4% del valore dichiarato se l'acquirente ha i requisiti per le agevolazioni prima casa; al 10% nel caso di trasferimento ordinario; al 20% se la casa ha requisiti per essere considerata di lusso.
Quando la vendita avviene con IVA l'imposta di registro è sempre dovuta nella misura fissa di 168 euro.
Attualmente, con la Legge 248/06, e' stata introdotta una novità: nel rogito, oltre al valore catastale, va comunque denunciato anche il valore reale a cui è avvenuta la compravendita. Se il Fisco dovesse scoprire che tale valore è stato sottovalutato nell'atto, le imposte saranno calcolate in percentuale rispetto al valore di cessione dell'immobile. Inoltre sarà a applicata una sanzione pari a metà della differenza tra quanto pagato e il nuovo calcolo delle imposte stesse.
Un esempio: si acquista una prima casa da un privato per 250mila euro; il suo valore catastale è di 100mila euro e le imposte dovute sono 3.336 euro. Se in base alle vecchie abitudini, si dichiarano nel rogito solo 150mila euro e il Fisco se ne accorge, si ricalcolano le imposte sulla base di un valore di 250mila euro (e salgono quindi a 7.836 euro). In più c'è una sanzione del 50% della differenza tra 7.836 e 3.336 euro (4.500 euro : 2 = 2.250 euro). Totale: 7.836 + 2.250 = 10.086 euro, più eventuali interessi.
Inoltre i rogiti devono riportare, nel testo o in un allegato, l'indicazione analitica delle modalità di pagamento (contanti, assegni, bonifici eccetera).
-Nel caso in cui l'acquirente non abbia la residenza nel comune in cui è ubicato l'immobile acquistato, ma abbia intenzione di acquisirla entro 18 mesi dalla data dell'acquisto, dovrà rendere nel rogito la dichiarazione di voler stabilire la propria residenza nel comune;
-Nel rogito, l'acquirente dovrà dichiarare: di non essere titolare esclusivo o in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui é situato l'immobile da acquistare; di non essere titolare, neppure per quote, o in comunione con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da lui o dal coniuge con le agevolazioni prima casa previste dalla normativa in vigore e da quella precedente.
Per ottenere gli sconti fiscali bisogna far presente al notaio, al momento del rogito, di trovarsi nelle condizioni previste appena elencate. Le dichiarazioni mendaci sono punite con il pagamento di tutta l'imposta, più il 30%.
Dell'agevolazione si può beneficiare più volte, purché ci siano le altre condizioni, ma soprattutto purché non si possiedano altre abitazioni comprate usufruendo delle stesse agevolazioni per la prima casa. E' quindi possibile vendere casa e comprarne un'altra, sempre con lo sconto fiscale, purché l'acquisto avvenga successivamente alla vendita. Attenzione, però: per cinque anni la casa non deve più essere posta in vendita né donata, altrimenti le agevolazioni decadono e bisogna pagare la differenza a suo tempo risparmiata, nonché una soprattassa del 30%. Se, però, entro un anno dalla rivendita anticipata, si provvede ad acquistare un'altra abitazione principale, le sanzioni non scattano (ed, inoltre, si ha diritto ad un credito d'imposta costituito dal recupero dell'imposta di registro o dall'IVA versata al momento dell'acquisto del primo immobile). Le agevolazioni si estendono anche all'acquisto di UNA pertinenza (per categoria) dell'abitazione principale (box, solaio, cantina, posto auto... tipicamente ricadenti in categoria catastale C).
Si ricorda, infine, che l'Ufficio delle Entrate territorialmente competente puo' effettuare, entro il termine massimo di tre anni, tutte le verifiche atte ad attestare la relativa sussistenza dei requisiti "prima casa".
AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”: CASI PARTICOLARI
Poiche' vi possono essere anche dei casi "particolari" in cui si potrebbero avere dei dubbi in merito all'ottenimento delle agevolazioni prima casa, invitiamo i lettori a consultare anche la pagina "Agevolazioni prima casa - casi particolari", redatta in PDF.
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