Il notaio ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da formalità pregiudizievoli e di controllare che la proprietà esista regolarmente nel catasto in modo che non vi siano dubbi sull’identità dei proprietari, sull’identità del bene comprato e che sia possibile pagare le relative tasse senza alcun tipo di complicazione.
L'agente immobiliare è un mediatore, ovvero è un soggetto che ha principalmente il compito di far incontrare la domanda e l’offerta nel mercato immobiliare. Egli non è un consulente di parte e non può quindi curare in modo esclusivo gli interessi dell’una o dell’altra parte coinvolta nella stipula del contratto di compravendita immobiliare.
In Italia gli unici riferimenti normativi che interessano la professione sono gli artt. da 1754 a 1759 del codice civile.
Rispetto ad altre categorie di mediazione, la mediazione immobiliare (forse la più nota) si distingue per essere rivolta principalmente a clientela privata non professionale (che non agisce cioè in ragione di professione o in esercizio di attività di impresa) e per riguardare, in una quota tuttora maggioritaria, lo scambio in compravendita o in locazione (o in altri modi) di abitazioni usate; nella compravendita, è tuttora prevalente lo scambio di abitazioni principali ("prima casa"), cioè quelle nelle quali una delle parti aveva fissato o desidera fissare la sua residenza.
L'agente immobiliare ha sicuramente il compito di fornire alle parti contraenti tutte le informazioni disponibili affinché la loro volontà di concludere il contratto sia correttamente formata e capace di valutare la convenienza economica dell’operazione che si intende concludere. E’ compito dell’agenzia immobiliare aiutare le parti a formulare un prezzo di vendita e di acquisto in linea con le valutazioni correnti dell’immobile oggetto della compravendita.
L’agente immobiliare deve svolgere un’attività di assistenza che permetta alle parti di concludere il contratto in modo consapevole ed informato.
La preparazione professionale dell'agente mobiliare deve ricomprendere, anche a norma dei regolamenti per l'ammissione al Ruolo, nozioni approfondite di molte delle materie che hanno relazione con gli scambi di beni immobiliari o aziendali. Fra queste si notano l'estimo, le norme di diritto privato e pubblico contenute nel codice civile e nelle altre norme applicabili, le leggi fiscali e tributarie in genere (nazionali e locali) e di tecnica bancaria, norme e principi di urbanistica e di progettazione, oltre a nozioni merceologiche afferenti alle tecniche costruttive ed ai materiali dell'edilizia.
L'agente immobiliare ha titolo per l'iscrizione nei ruoli degli esperti della locale camera di commercio e nell'elenco dei periti del tribunale di competenza ed ha naturalmente titolo ad eseguire ed eventualmente giurare perizie a fini privati o come consulenza tecnica della parte in procedimenti giudiziari. L'agente immobiliare è tenuto al segreto professionale, limitato, come per gli altri mediatori, dall'obbligo di reciproca informazione delle parti previsto all'art. 1759 Cod. Civ.; è inoltre tenuto alla stipula di una polizza assicurativa contro i rischi professionali.
(fonte: notaio.org & wikipedia)
Svolta questa attività, il notaio comincia a predisporre l’atto di compravendita: il tempo necessario per espletare tali attività è di circa dieci giorni lavorativi. In caso d’urgenza, può essere svolto in due – tre giorni lavorativi, ma naturalmente ciò comporta una spesa aggiuntiva.
Negli studi notarili nei mesi di giugno-luglio e di novembre-dicembre l’agenda è molto piena perché sono i mesi in cui generalmente le parti intendono concludere i contratti, per cui potrebbe essere più difficile attuare una procedura d’urgenza.
Al termine dell’istruttoria, si decide la data per la firma del contratto notarile. Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà, il rischio legato alla proprietà e tutti gli oneri relativi all’immobile compravenduto (tasse, manutenzioni ordinarie e straordinarie,…) vengono trasferiti.
L’unica eccezione è data dal caso in cui l’acquirente già abiti l’immobile: in questo caso, normalmente, le spese di manutenzione già sono sostenute come da prassi in materia di locazione e comodato immobiliare.
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2: Funzioni del Notaio e dell'Agente immobiliare
Il notaio, o per lui i collaboratori dello studio con la necessaria esperienza, si reca presso i registri immobiliari e consulta la storia ventennale della proprietà per essere certo che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli.
Il Notaio
L'Agente immobiliare
L’usucapione matura dopo vent’anni e quindi, se si verifica la storia del bene per la durata di vent’anni, non esistono possibilità che vi siano pesi che gravino ancora sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù trascritta oltre vent’anni prima.
Il notaio provvede a controllare che sull'immobile venduto non ci siano ipoteche, pignoramenti o diritti di terzi in genere.
Il notaio si reca altresì in catasto per verificare che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e possibilmente abbia una rendita catastale, in modo che l’acquirente non abbia problemi ad effettuare il pagamento delle tasse relative alla proprietà immobiliare.
