1. FASE PRECONTRATTUALE (TRATTATIVA)
Le parti, non sempre arrivano subito a stipulare un contratto. Spesso il momento della stipula è preceduto da una fase in cui ciascuno valuta le possibili alternative esistenti nel mercato e cerca di ottenere le condizioni migliori, pertanto l'offerta e la domanda sono rivolte a raggiungere un punto d'incontro. In questa fase, detta precontrattuale, perché precede la vera e propria stipula del contratto, si svolgono le trattative che hanno carattere strumentale rispetto all'atto definitivo. Durante le trattative, anche se non nascono veri e propri diritti ed obblighi, le parti sono comunque tenute, ai sensi dell'art. 1337 c.c., a comportarsi secondo buona fede.
Non bisogna però credere che questo dovere generico limiti la libertà delle parti: queste, infatti, nella fase procontrattuale sono libere di decidere la convenienza o meno del futuro contratto e possono anche non arrivare alla conclusione dello stesso. Devono però astenersi dall'agire in malafede ed evitare comportamenti che traggano in inganno la controparte. (art. 1338 c.c.).
2. PROPOSTA IRREVOCABILE
Quando trattiamo l'acquisto con un'agenzia la "proposta irrevocabile" si sottoscrive, dopo aver stabilito con il mediatore quale prezzo si è disposti a pagare e a quali condizioni. Ci si dichiara, per il tramite del mediatore, disponibili all'acquisto secondo determinate condizioni, sempre che dal venditore giunga un'accettazione integrale della proposta entro un termine prestabilito. Si compie così un atto unilaterale, la proposta irrevocabile è impegnativa per il potenziale acquirente non per il venditore. Una volta pervenuta la conferma per iscritto da parte del venditore l'acquirente non può più cambiare idea perché il contratto, con la manifestazione di volontà di entrambe le parti si è concluso.
3. COMPROMESSO o PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Il compromesso o preliminare di compravendita è un contratto in cui vengono decisi tutti i dettagli riguardanti l'acquisto dell'immobile, che verranno successivamente formalizzati nel rogito. Il compromesso può essere effettuato a pagamento presso un notaio, che provvede a trascriverlo; ma solitamente si stende nell'agenzia immobiliare a cui ci si è affidati o presso l'abitazione del venditore. Dalla stipula del compromesso nascono diritti ed obblighi tra le parti, che trovano il loro riconoscimento nell'art. 2932 c.c. In base a tale disposizione, qualora una delle parti obbligate a concludere il futuro contratto non adempia a questo obbligo, la controparte può ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.
Per iniziare a redigere il compromesso, a meno che sia stata già stipulata una proposta irrevocabile, bisogna avere assolutamente chiari i seguenti punti:
4. ROGITO
Il notaio stipula il contratto con il quale un immobile cambia ufficialmente di proprietà. Nel caso in cui l'acquisto di un immobile viene effettuato a un'asta giudiziaria, la sentenza di aggiudicazione può sostituire il rogito.
Il rogito è il documento finale che attesta l'atto di vendita vero e proprio, bisogna quindi verificare la piena conformità del rogito ai patti stipulati nel compromesso. Rappresenta il passaggio definitivo dell'immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico, unica forma consentita dalla legge per il trasferimento di beni immobili.
Prima di tutto bisogna essere certi che il prezzo sia quello giusto, la zona e la via, il tipo di stabile, la dimensione e il taglio dell'unità, il piano, dopo di che si può avviare una trattativa. I prezzi degli immobili sono sempre trattabili, si può tentare di fare una contro-offerta al ribasso tra il 5 e il 10% e stare a vedere. La trattativa ha molteplici aspetti quali per esempio i tempi di consegna dell'immobile, la cadenza dei pagamenti, la possibilità di accollo di un eventuale mutuo, il diritto ad avere le chiavi per effettuare lavori di ristrutturazione già al compromesso, la ripartizione delle spese condominiali nel periodo tra il compromesso e il rogito, la suddivisione delle spese di manutenzione straordinaria già deliberate, le spese per sanare eventuali abusi edilizi o per mettere a norma gli impianti.
-prezzo dell'immobile;
-modalità di pagamento (si consigliano assegni circolari o di conto corrente bancario intestati solo ed esclusivamente al venditore con la clausola di “non trasferibile”) e relative scadenze;
-individuazione dettagliata dei confini della casa, delle pertinenze, ecc, effettuata a mezzo descrizione ed a mezzo planimetrie;
-data del rogito (ovvero l'atto di compravendita vero e proprio);
-l'assenza (o la presenza) di vincoli di vario genere e di ipoteche. In genere, è ovviamente preferibile l’assenza di vincoli: il venditore deve garantire che l’immobile sia libero da qualsiasi onere, incluse le spese condominiali pregresse ;
-la conformità alle norme edilizie e la regolarità urbanistica del fabbricato:
-l'eventuale domanda sanatoria edilizia (condono);
-la caparra confirmatoria o caparra penitenziale.
A riguardo di quest’ultimo punto, và precisato che esistono diverse tipologie di caparra (il denaro che l'acquirente consegna al venditore al momento del compromesso) quali:
-L’acconto: è la somma data dall'acquirente al venditore al compromesso come anticipazione del prezzo e nel caso in cui la compravendita non si realizzasse tale somma va restituita.
-La caparra confirmatoria: è prevista dall'art. 1385 del codice civile. E'una somma che se il contratto ha normale esecuzione viene imputata al prezzo dovuto dall'acquirente. Tipicamente è compresa tra il 10% ed il 25% dell’importo complessivo pattuito per la compravendita. Se chi versa la caparra (l’acquirente) non adempie al contratto la controparte (il venditore) può recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta. Se colui che ha ricevuto la caparra (venditore) è inadempiente, la controparte (acquirente) ha diritto ad avere indietro il doppio della caparra versata. Oppure la parte danneggiata potrà chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno o l'esecuzione del contratto (art. 2932 del codice civile).
-La caparra penitenziale:è un'altra possibilità alla caparra confirmatoria ed è regolata dall'art. 1386 del codice civile. Le parti possono concordare che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo, la caparra penitenziale. La parte adempiente non può pretendere né il maggior danno né l'esecuzione del contratto.
Si è detto sopra che il compromesso può anche essere stipulato dal notaio, con la possibilità di trascriverlo.
La trascrizione ha l'effetto di rendere pubblico il contratto, e presenta due vantaggi: il primo è che sono nulle le trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile (pignoramenti, sequestri, ecc.) che intervenissero tra il compromesso e il rogito; il secondo è che nel caso di fallimento del venditore prima del rogito, il potenziale acquirente viene promosso dal rango di ereditore chirografario a quello di creditore privilegiato: se però, come molto spesso avvene, il fallito ha lasciato le casse completamente vuote e molti creditori da soddisfare, ai fini del recupero di acconti e caparre cambia ben poco. Per la trascrizione bisogna mettere in conto somme non trascurabili, per cui la convenienza è limitata ad alcuni casi: il primo è quando il venditore è un imprenditore che potrebbe in teoria fallire (ma quando il rischio di fallimento è qualcosa di più che teorico è senz'altro meglio fuggire a gambe levate prima di versare un solo euro!). Un altro caso è quando tra il compromesso e il rogito passerà un lasso di tempo molto lungo. Questo succede ad esempio quasi sempre con le case in costruzione; ma bisogna, come abbiamo visto, mettere in conto che non si recupereranno tutte le spese sulle imposte. Esiste infine una quarta possibilità, legata all'agevolazione fiscale del 36% sulle ristrutturazioni. Se chi sta per comprare l'abitazione vuole fare i lavori prima di entrarci deve obbligatoriamente registrare il preliminare. La convenienza dell'operazione ovviamente dipende dall'importo dei lavori.
Il passaggio di proprietà può avvenire con atto pubblico (il notaio garantisce di aver controllato la veridicità delle affermazioni contenute nel contratto) o con scrittura privata autenticata (il notaio prende atto delle dichiarazioni rese dai contraenti e ne attesta l'identità autenticandone le firme). E' preferibile la prima soluzione perché implica una maggiore assunzione di responsabilità da parte del notaio. Il notaio dovrà garantire all'acquirente la serie di indagini di cui si è parlato sopra.
E' consuetudine che la scelta del notaio spetti all'acquirente, in quanto e' lui che deve versarvi l’onorario .
Ricordiamoci che, in caso di comproprietà, per la validità dell'atto occorre la firma da parte di tutti i comproprietari, alla presenza del notaio, oppure che abbiano dato una procura a un loro rappresentante; in seconda battuta è assolutamente indispensabile che, al rogito, la casa risulti davvero libera da ipoteche, servitù e altri vincoli. Anche se tutte le rate di un precedente mutuo sono state pagate, l'ipoteca resta in vita se nessuno si preoccupa di estinguerla. E' vero che manca chi potrebbe farla scattare, dato che il vecchio debito è stato saldato, ma non fidarsi è meglio, neppure di fronte all'esibizione delle cambiali pagate da parte del venditore e comunque, poiché cancellare un'ipoteca ha un costo, in quanto occorre l'intervento di un notaio e occorre pagare un'imposta per l'aggiornamento dei Registri Immobiliari, è opportuno che questo venga fatto dal venditore ed a sue spese. Se già non si è provveduto prima è quindi necessario che sul rogito figuri che il venditore affida questo incarico al notaio rogante accollandosene tutti gli oneri. Qualora invece il compratore accetti l’accollo di un mutuo in corso, bisogna fare i calcoli con la massima precisione del debito residuo.
Cerca subito la parola
Per le altre schede, clicca sui seguenti pulsanti numerati
Compravendita immobiliare
4: Le quattro fasi della compravendita
