Di seguito, si riportano i principali parametri edilizi, così come indicate, quasi tutte, nel Regolamento Edilizio del Comune di Napoli, parte I, cap. II, art. 3. Sebbene detti parametri abbiano valenza pressocchè "universale", si raccomanda, comunque e sempre, per maggior sicurezza cognitiva, di far riferimento ai Regolamenti Edilizi della propria zona, al fin di identificare eventuali piccole disparità.
2: Parametri edilizi
Definizioni e parametri edilizi ed urbanistici
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Superficie Utile (Su), espressa in metri quadrati, è la superficie di pavimento dell’unità immobiliare (residenziale e non), misurata al netto di murature, tramezzi, pilastri, sguinci e vani di porte e finestre.
Superficie Utile Lorda (Sul), espressa in metri quadrati, è individuata dalla somma di tutti i piani misurati al lordo delle murature verticali esterne ed interne comprese eventuali scale interne; per superficie del piano si intende il massimo ingombro delle strutture orizzontali; è espressa in metri quadrati.
Superficie non residenziale (Snr), espressa in metri quadrati, è la superficie destinata a servizi ed accessori, a stretto servizio delle residenze, misurate al netto delle murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre, ovvero:
a) cantinole e depositi anche in sottotetti purché praticabili;
b) balconi, logge e ballatoi, nella misura massima della loro somma del 15% della Su;
c) terrazzi;
d) tettoie, nella misura massima del 30% della superficie scoperta e pensiline, nella misura massima del 5% della Su;
e) scale e ascensori interni alla singola unità abitativa, misurate per la sola superficie relativa alla proiezione sul piano di accesso;
f) locali per impianti tecnologici quali: impianti elettrici, radiotelevisivi ed elettronici, di riscaldamento e climatizzazione, idro-sanitari, gas, sollevamento (ascensori e montacarichi) e protezione antincendio;
g) vani e androni di ingresso, porticati e locali (depositi biciclette e carrozzine, spazi per riunioni) comuni a più unità abitative (sono esclusi i porticati ad uso pubblico); scale e ascensori comuni a più unità abitative, misurate per la sola superficie relativa alla proiezione sul piano di accesso;
h) spazi per parcheggio e autorimesse, singole o comuni, entro o fuori terra, con relativi spazi di manovra e parcamento (escluse le rampe di accesso), purché di pertinenza delle unità immobiliari, per le sole superfici eccedenti la misura minima di cui all’art.41 sexsies della legge 17 agosto 1942, n.1150 così come modificato dall’art.2 della legge 24 marzo 1989, n.122.
Le Snr non rientranti nelle categorie o nelle quantità di cui ai punti precedenti sono considerate come Su.
Superficie accessoria (Sa), espressa in metri quadrati, è la superficie destinata a servizi ed accessori, a stretto servizio delle attività non residenziali (produttive, turistico-ricettive, terziarie, commerciali, direzionali) misurate al netto delle murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre, ovvero:
a) spazi e locali di cui alle lettere b), c) e g) della Snr;
b) spazi coperti di cui alla lettera d) della Snr nella misura massima complessiva pari al 10% della Su;
c) locali di cui alla lettera f) della Snr, nonché per altri impianti tecnologici a servizio dell’attività prevalente ed a questa connessa, quali impianti di depurazione, antinquinamento, serbatoi, gruppi di produzione energetica, e similari;
d) spazi per parcheggi e autorimesse così come definite dalla precedente lettera h) della Snr nonché nella misura di cui all’art.5 punti 1) e 2) del DM 2 aprile 1968, n.1444;
e) depositi, magazzini, archivi, purché interrati.
Le Sa non rientranti nelle categorie o nelle quantità di cui ai punti precedenti sono considerate come Su.
Non costituiscono superficie i locali o porzione di essi con altezza inferiore a 1,80 m, le coperture piane ed i lastricati solari non praticabili, gli spazi per parcheggi pertinenziali, con relativi spazi di manovra e parcamento, purché di pertinenza delle unità immobiliari, per le sole superfici di cui alla misura minima di cui all’art.41 sexsies della legge 17 agosto 1942, n.1150 così come modificato dall’art.2 della legge 24 marzo 1989, n.122, nonché per le superfici di cui all’art.5 del DM 2 aprile 1968 n.1444.
Superficie complessiva ragguagliata (Sco) (Su + 0,60 Sa): la Sco di un’unità edilizia o immobiliare, di cui al D.M. 10 maggio 1977, è data dalla somma di tutte le superfici costruite, in ogni caso praticabili e utilizzabili, calcolate al netto delle murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, eventuali scale interne e di tutte le altre componenti tecniche, ma escludendo pensiline a sbalzo, cornicioni e spioventi come previsto per il calcolo della superficie coperta (Sc) non accessibili, ed è pari alla Su + 0,60 Sa.
Non costituiscono superficie complessiva Sco, e quindi non entrano nel computo della superficie utile (Su) né della superficie accessoria (Sa), i seguenti tipi di spazi costruiti:
a) le superfici, coperte o scoperte, non praticabili o non utilizzabili;
b) i lastrici solari non accessibili, oppure di uso comune in condomini superiori o uguali a quattro unità residenziali;
c) le scale e le rampe, con i relativi pianerottoli intermedi, e con quelli di arrivo se di distribuzione a più Ui;
d) i vani ascensore e montacarichi e relativi locali macchine;
e) gli spazi con altezza interna media inferiore a 2,40 mt.;
f) gli aggetti ed incassi aperti, di profondità < 0,60 ml, che costituiscono un semplice motivo architettonico, anche se praticabili;
g) gli spazi aperti di collegamento, quali portici e gallerie, quando sono vincolati con servitù permanente di pubblico passaggio, registrata e trascritta;
h) gli spazi aperti di soggiorno, quali terrazze e logge, quando sono vincolati con servitù permanente di uso pubblico, registrata e trascritta;
i) le autorimesse pertinenziali interrate, singole o collettive, necessarie per il soddisfacimento dei minimi standard richiesti, realizzate ai sensi della L. n° 122/1989, all’interno dei perimetri dei centri abitati;
j) le superfici coperte da pensiline a sbalzo, pergolati, chioschetti ed altre simili costruzioni leggere da
giardino, complementari ed ornamentali, purché a carattere pertinenziale.
k) le superfici del tutto e permanentemente scoperte, anche se attrezzate per attività sportive e ricreative, comprese le piscine, purché a carattere pertinenziale;
l) i volumi tecnici che si rendano indispensabili a seguito di installazione di impianti tecnologici per le
esigenze delle abitazioni ed i serbatoi relativi ad impianti tecnici di servizio;
m) i vani ottenuti a seguito di modifiche interne necessari per migliorare le condizioni igieniche delle
abitazioni;
n) gli spazi direttamente realizzati per il superamento delle barriere architettoniche in edifici esistenti.
Sagoma dell’edificio (Sg): è il solido esterno della costruzione, compresa la copertura, delimitato da:
- le facce esterne delle murature perimetrali della costruzione;
- gli elementi della costruzione che, anche se privi di murature perimetrali, costituiscono comunque Sc;
Non concorrono alla determinazione della sagoma (ferme restando le limitazioni previste dal R.E.):
- i balconi, gli aggetti ornamentali, le tettoie a sbalzo, i cornicioni, gli spioventi, i volumi tecnici, ed in
genere tutti quegli elementi che non costituiscono Sc;
- la porzione interrata dell’edificio, qualsiasi sia la destinazione e la consistenza della medesima;
- il rialzamento della quota di imposta della copertura nei limiti strettamente necessari alla realizzazione di cordoli od altri accorgimenti tecnici derivanti dalla applicazione delle norme in materia di costruzioni in zona sismica;
- le rampe e le corsie di accesso ai piani interrati o seminterrati.
Superficie permeabile (Sp): espressa in metri quadrati, è quella superficie non bitumata, né pavimentata con materiali chiusi e non impegnata da costruzioni dentro e fuori terra, con esclusione delle opere idrauliche di raccolta, che consente l’assorbimento delle acque meteoriche senza ricorso a sistemi di drenaggio e canalizzazioni. Generalmente tale superficie dovrà essere inerbita e dotata di opportune masse vegetali.
La realizzazione di nuovi edifici e le ricostruzioni devono garantire superficie permeabile pari ad almeno il 25% della superficie fondiaria di pertinenza del nuovo edificio in base agli indici di superficie coperta di zona.
Per gli interventi di ampliamento non è consentito ridurre la superficie permeabile degli spazi scoperti di pertinenza nel caso in cui essa risulti inferiore alla percentuale stabilita. Nel caso di interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente la superficie permeabile non dovrà essere ridotta.
Per oggettive esigenze di rispetto degli standard legati agli effettivi carichi urbanistici, nonché per dimostrati motivi di sicurezza, ad eccezione degli impianti produttivi con lavorazioni inquinanti, parte della superficie permeabile, non superiore ai 2/5, per gli interventi residenziali, e ai 3/5 per gli altri interventi, può essere sistemata con pavimentazione semipermeabile.
Sono considerate pavimentazioni semipermeabili quelle realizzate con materiali lapidei, in cemento od altri materiali, allettati su sottofondo sabbioso di adeguato spessore, che presentano una percentuale di foratura superiore al 40% della superficie trattata.
Le acque eventualmente non ritenute dalla superficie di pertinenza “semipermeabile” dovranno essere convogliate, per quanto possibile, in aree adiacenti con superficie permeabile senza provocare fenomeni di ristagno.
Volume complessivo di un edificio, espresso in metri cubi, è la somma del volume di ogni piano; il volume lordo di ogni piano fuori terra è uguale al prodotto della superficie lorda di piano per l’altezza relativa al piano stesso, misurata tra le quote di estradosso dei solai, o, nel caso di piano seminterrato o rialzato, rispetto alla più bassa delle seguenti quote: spazio pubblico (marciapiede, strada, piazza, eccetera) o piano di sistemazione esterna. Nel caso che tali quote siano variabili lungo il perimetro dell’edificio, l’altezza viene calcolata rispetto alla media ponderale delle quote. Nel caso di copertura inclinata (a tetto o a volta) l’altezza è misurata tra l’estradosso del solaio inferiore e il punto medio dell’estradosso del solaio inclinato superiore.
Sono esclusi dal calcolo del volume:
a) il volume entroterra misurato rispetto alla superficie del terreno circostante secondo la sistemazione prevista dal progetto approvato, se costituente Snr o Sa, o parcheggi pertinenziali;
b) i porticati o porzioni di essi, se pubblici o d’uso pubblico; qualora i porticati non siano d’uso pubblico, nel calcolo del volume la superficie va considerata pari al 60% di quella effettiva;
c) le logge, nella misura di cui alla lettera b) della Snr;
d) le tettoie nella misura di cui alla lettera b) della Snr;
e) i balconi e le pensiline;
f) i volumi strettamente necessari a contenere impianti tecnici a esclusivo servizio della costruzione quali extra corsa degli ascensori, serbatoi idrici, vasi di espansione dell’impianto di riscaldamento, canne fumarie e di ventilazione;
g) i volumi dei vani scala per la sola parte emergente dalla linea di gronda o dalla copertura piana della costruzione;
h) i sottotetti non praticabili e, per quelli praticabili, la parte di altezza interna inferiore a 1,80 m;
i) la differenza di spessore dovuta alla ricostruzione di strutture orizzontali con tecnologie diverse, laddove consentito;
j) i volumi determinati al piano terra per l’abbassamento del solaio di calpestio per rispondere a norme di sicurezza, igiene o antincendio o per l’eliminazione delle barriere architettoniche;
Per i porticati o porzioni di essi e per i sottotetti di cui al punto g) deve esser trascritto, prima del rilascio del certificato di agibilità, presso la Conservatoria dei RR.II. il vincolo pertinenziale tra questi volumi a servizio del bene primario ed il bene stesso.
Volumi tecnici (Vt): sono i volumi e relativi spazi di accesso strettamente necessari a contenere quelle parti degli impianti tecnici che, per esigenze di funzionalità degli impianti stessi, non trovano luogo entro il corpo dell’edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche.
Devono pertanto qualificarsi come volumi tecnici (v. Circ. Min. 31/01/73 n°2474):
• le cabine elettriche ed i locali caldaia;
• gli impianti per il trattamento ed il condizionamento dell’aria ed i relativi locali;
• gli impianti per il trattamento ed il deposito delle acque idrosanitarie ed i relativi locali;
• gli extracorsa degli ascensori ed i relativi locali macchine;
• gli apparati tecnici per la sicurezza e l’igiene nonché quelli per lo smaltimento dei fumi quali comignoli e ciminiere;
• lo spazio necessario per l’accantonamento o accatastamento dei rifiuti urbani in conformità alle leggi igienico-sanitarie vigenti a servizio della società che gestisce lo smaltimento dei rifiuti nel comune;
• i serbatoi idrici;
• le canne fumarie e di ventilazione nonché le ciminiere;
• i vani scala al di sopra delle linee di gronda nonché taluni abbaini;
le scale esterne, a servizio di qualsiasi piano, quando abbiano carattere di sicurezza e siano finalizzate
a garantire l’evacuazione dell’edificio in caso di emergenza;
• gli impianti tecnologici in genere;
• tutti gli altri impianti ed opere che a tali categorie sono comunque assimilabili.
I volumi tecnici devono essere progettati in modo architettonicamente e morfologicamente armonizzato al resto dell’edificio e/o del tessuto edilizio circostante.
Altezza delle facciate, espressa in metri, è l’altezza all’estradosso del solaio di copertura del piano utile più alto rispetto alla quota della linea di terra, definita dal piano dello spazio pubblico (marciapiede, strada, piazza, eccetera) o dalla più bassa sistemazione esterna, di cui al progetto approvato, interessata dal facciata che si considera. Nel caso in cui il solaio di copertura sia inclinato si considera la sua quota media.
Altezza massima della costruzione, espressa in metri, è l’altezza maggiore tra tutte quelle relative alle facciate di una costruzione.
Distanza tra i fronti, espressa in metri, è la distanza minima tra le proiezioni verticali delle pareti finestrate delle costruzioni, misurata nei punti di massima sporgenza, compresi anche balconi aperti, pensiline e simili. Tale distanza va rispettata anche quando le costruzioni si fronteggiano parzialmente salvo il caso in cui le parti che si fronteggiano siano entrambe prive di finestre.
Le norme relative delle distanze tra gli edifici si applicano anche alle pareti di un medesimo edificio non prospicienti spazi scoperti interni (cortili, chiostrine, cavedi, eccetera), salvo quando i fronti di una stessa costruzione costituiscano rientranze planimetriche la cui profondità non superi un quarto della loro larghezza.
Distanza dai confini e dal filo stradale, espressa in metri, è la distanza tra la proiezione del fabbricato, misurata nei punti di massima sporgenza, compresi anche balconi aperti, pensiline e simili, e la linea di confine o il filo di strade pubbliche o ad uso pubblico.
Superfetazione edilizia: parte aggiunta ad un edificio, dopo la sua ultimazione, il cuicarattere anomalo sia tale da compromettere la tipologia e la funzionalità dell’area di pertinenza.
Per analogia, rientrano fra le superfetazioni edilizie tutte le costruzioni improprie, precarie ed accessorie, anche se disgiunte dall’edificio principale, il cui carattere comprometta il decoro dell’ambiente. Gli interventi edilizi, devono tendere all’eliminazione delle superfetazioni edilizie, oppure alla loro riqualificazione. Gli strumenti urbanistici, ove del caso, stabiliscono le norme di obbligatorietà dell’eliminazione delle superfetazioni edilizie.
.....in costruzione.....
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